Покупка квартиры для инвестиций — выбираем лучшие

Аналитики признали Санкт-Петербург самым привлекательным российским городом для инвестиций в покупку квартиры. В первой половине 2021 года сумма инвестиций в недвижимость Северной столицы составила почти 1,4 миллиарда долларов. Это в два раза превысило суммарный показатель прошлого года и стало рекордом за последние шесть лет — отмечают в консалтинговой компании Colliers. Из этой суммы 1,05 миллиарда инвесторы вложили в землю под жилые дома и апартаменты.

В 2022 году многие инвесторы осознали: нас нигде не ждут, мы никого не ждем. Соответственно, стало понятно, что инвестировать надо во внутренний рынок. Санкт-Петербург был и остается лидером в этом сегменте инвестиций в покупку квартиры. Но по каким критериям выбирать объект и как не ошибиться? Давайте разбираться.

Очевидно, что покупка квартиры как инвестиция является самым выгодным вложением средств. Но по каким критериям выбирать объект и как не ошибиться? Давайте разбираться.

Какие квартиры для инвестиций самые лучшие?

Аналитики выделяют пять основных критериев, по которым можно выбрать подходящий для инвестиций объект:

• Локация. Важно понимать общий уровень жизни в районе, развитие транспортной инфраструктуры, наличие детских садов и школ, близость парков, магазинов и развлечений.
• Уровень комфорта: концепция жилого комплекса (далее ЖК), удобство планировок, технологии строительства, инфраструктура за пределами квартиры.
• Потенциал роста стоимости жилья в районе и в конкретном проекте и потенциал спроса. Главный признак инвестиционной привлекательности объекта — соотношение локации и стоимости. Перспективными были и продолжают оставаться Приморский, Выборгский, московский, Фрунзенский районы. Высокий спрос имеют квартиры в пешей доступности от метро, а также в развивающихся районах вблизи центра города. Быстрее всего окупается недвижимость рядом с крупными транспортными узлами. Также стоит помнить, что привлекательны с точки зрения инвестиции далеко не все квартиры: большую роль играют такие детали, как удобство планировки, вид из окон и прочее.
• Оценка рисков. Здесь стоит подробно узнать о репутации застройщика, реализованных объектах, коммуникации с потребителями. Для этого нужно запастись временем и тщательно изучить информацию на форумах и сайтах недвижимости.
• Апартаменты или квартира в жилом доме? С этого надо было начинать. Но если про жилье в новостройках все понятно, то юниты (номера в апарт-отелях) для многих по-прежнему темный лес.

Что такое апартаменты?

Апартаменты — формат недвижимости, новый для российского рынка и только набирающий обороты. Первые апарт-отели появились в Петербурге в 2013 году и позиционировали себя как элитное жилье в престижных локациях. Но очень быстро формат переориентировался на более широкую аудиторию.

С юридической точки зрения апартаменты являются коммерческой, то есть, нежилой недвижимостью и базируются там, где по тем или иным причинам нельзя построить жилой комплекс. При этом локации предусматривают близость метро, торгово-развлекательных и деловых центров.

С точки зрения ощущений от проживания, юнит (номер в апарт-отеле) — это что-то среднее между квартирой и номером в гостинице. Но, в отличие от номера, в юните есть своя кухня.

Почему стоит инвестировать в апартаменты в 2022 году?

За последние три года Петербург превратился в столицу российских апарт-отелей, обойдя Москву. С января по июнь 2022 года в городе на Неве открылось 16 комплексов апартаментов на 6024 юнита.

С весны 2020 года одним из главных преимуществ апарт-отелей стала их гибкость. При грамотном управлении в зависимости от сезона этот инвестпродукт плавно адаптируется с кратко- и среднесрочной аренды к долгосрочной.

В первом полугодии 2022-го покупатели сохраняли осторожность. Из-за скачка ключевой ставки по ипотеке, запрета валюты и других последствий политической ситуации спрос на квадраты значительно сократился. Возвращение интереса, по отчетам экспертов, произошло в июне, с введением субсидированной ипотеки.

К тому же, сам продукт адаптируется под растущие ожидания клиентов. Поэтому, благодаря стоимости аренды и уровню сервиса апарт-отель — серьезный конкурент гостиницам категории 3* и 4*.

Сегодня сервисные апартаменты комфорт-класса занимают львиную долю в структуре рынка. По сравнению с бизнес- и элит-классом они более масштабны по количеству юнитов.

Из-за сложной ситуации с границами и развития российского туризма апарт-отели будут набирать популярность, обеспечивая комфортное проживание с домашним уютом.

Для каких целей покупают апартаменты?

Для личного проживания

По мнению экспертов, вместе с расширением рынка апартаментов за счет запуска новых проектов меняется и портрет покупателя. Он становится более требовательным и внимательным к качеству продукта. При выборе жилья определяющими становятся такие параметры, как наполнение, уровень сервиса, инфраструктура.

Для работы

Апартаменты очень популярны у частных мастеров из бьюти-индустрии, сферы здоровья, блогеров и т.д. С 2020 года многие офисные специалисты перешли на удаленный формат работы.

Для сдачи в аренду

Основная причина приобретения апартаментов. Возможны варианты краткосрочной и долгосрочной аренды.

Закрытые в 2020 и 2022-м границы оставили рынок гостеприимства практически без иностранцев, но подтолкнули россиян больше путешествовать по России. Если в 2019-м иностранные туристы составляли 50% всего турпотока, то сейчас это порядка 5%.

По словам отельеров, сегодня с турпотоком и загрузкой апарт-отелей дела точно обстоят не хуже, чем в разгар ковидных ограничений. Не удивительно: Петербург — один из красивейших городов мира, в который будут приезжать всегда.

В 2022-м интерес к Санкт-Петербургу стали проявлять предприниматели из регионов, приезжающие в Петербург на месяц-два. Их интересуют гибкие офисы и аренда жилья или апартаментов в центре или рядом с метро в ценовом диапазоне 25-40 000 рублей.

По-прежнему довольно активны корпоративные клиенты, в том числе — в творческой и спортивной сферах. В новых реалиях спортсмены будут вынуждены тренироваться преимущественно в России, и их нужно где-то размещать. Заселение спортивных команд — это всегда выгодно.

И здесь не стоит забывать, что при сдаче апартаментов в аренду участие собственника в обслуживании номера или расчетах с арендаторами не требуется: все вопросы берет на себя профессиональная управляющая компания

Для последующей перепродажи

В 2022 году спрос стал более осознанным. Импульсивные покупки остались в марте. Покупатели стали чаще выбирать качественные проекты в престижных локациях, где стоимость квадратного метра будет расти с течением времени.

По словам аналитиков VALO, пока что предложение на рынке апарт-отелей в удачных локациях не может удовлетворить спрос со стороны покупателей, что, наравне с удорожанием строительных, отделочных материалов и оснащения, приведет к значительному повышению цены.

Доходные программы для инвесторов

Если вы все еще сомневаетесь в апартаментах и рассматриваете покупку квартиры как инвестицию, хотим немного коснуться темы доходных программ. В связи с тем, что большинство инвесторов покупают юниты как источник постоянного пассивного дохода, ряд застройщиков на старте продаж анонсируют специальные доходные программы. Они заключаются в том, что после ввода апарт-отеля в эксплуатацию на помощь рантье приходит профессиональная управляющая компания. В ее роли может выступать как сторонняя организация, так и сам застройщик, как это работает в комплексе отелей VALO. Подробнее о программах доходности — на нашем сайте в разделе «Инвестирование».

Инвестор выбирает одну из программ УК — с гарантированным или максимальным доходом.

В первом случае прибыль инвестора, вне зависимости от того, проживает ли кто-то в юните или нет, будет ежемесячно поступать на его счет.

Программа высокой доходности предусматривает, что прибыль инвестора и УК считается из общего дохода — чем он выше, тем больше получат обе стороны. То есть, это фактическая прибыль инвестора от сдачи недвижимости минус издержки на услуги УК. Доходность при этом будет почти в 2 раза выше, чем в первом случае.

В 2022 году при расчетах доходности УК, как правило, применяют гибкий подход в загрузке, используя микс кратко-, средне- и долгосрочного форматов.

Средне- и долгосрочный форматы аренды помогли апарт-отелям в локдаун и острый период пандемии выстоять и показать достойные результаты, в отличие от классических отелей, где уровень загрузки снизился до критического.

В несезон высокий уровень загрузки в апарт-отелях обеспечивается в основном именно за счет долгосрочников.

Таким образом, лучшими квартирами для инвестиции в 2022 году стали апартаменты. И, по оценкам экспертов, эта тенденция в ближайшие годы будет только набирать обороты.

Апарт-отель — что это?

Апарт-отель — это гостиница современного формата, которая ориентирована как на краткосрочное, так и на длительное проживание, в которой вместо обычных номеров имеются юниты с кухонным блоком и отдельным санузлом. За рубежом — в США и Европе — они давно пользуются заслуженной популярностью. А в последние годы начали появляться и в России.

Отличие от гостиницы

Многие ошибочно считают апарт-отели обычной гостиницей. Но это не так.

Чем апартаменты отличаются от гостиницы? В первую очередь наличием кухонного блока. Жильцы могут хранить в номере продукты и готовить. При этом в сервисных апартаментах предусмотрена функция заказа еды в номер из ресторана.

В гостиничных номерах, как правило, никто не живет дольше нескольких дней. В апарт-отелях практикуется как краткосрочная аренда, так и длительное проживание. К тому же в них можно оформить временную регистрацию.

Другой важный момент — помещения гостиницы принадлежат одному собственнику. А апартаменты в апарт-отеле имеют разных владельцев, то есть их приобретают частные лица. К тому же, в апартаменте можно оформить временную регистрацию.

Помимо сервисных апартаментов, есть так называемое псевдожилье или несервисные апартаменты. Это по сути самые обыкновенные меблированные квартиры в жилых многоэтажных домах. Говорить о гостиничном сервисе в данном случае не приходится.

Инвестирование в недвижимость — хорошее вложение финансов. При этом апартаменты вовсе не обязательно использовать в качестве собственного жилья. Чаще всего их сдают в аренду на длительный срок или в краткосрочную аренду. При этом собственнику не нужно беспокоиться о размещении объявлений, платежеспособности арендаторов, уборке помещения, вопросах ремонта и своевременной оплаты коммунальных счетов. Решение всех этих задач берет на себя профессиональная управляющая компания. Она же отвечает за перечисление арендной платы владельцу юнита.

В России многие рассматривают апарт-отели как выгодную замену многоквартирным комплексам в спальных районах СПб. Однако следует помнить, что они относятся к коммерческой недвижимости и поэтому не подпадают под действие жилищного законодательства.

Преимущества и недостатки апарт-отелей

Разумеется, у апартаментов есть плюсы и минусы. Как, впрочем, и у любого другого вида недвижимости.

К преимуществам относятся:

• наличие полноценного гостиничного сервиса;
• апартаменты не так сильно завязаны на внешнем туризме, как гостиницы: продукт гибкий, что его спасает в 2022-м, как уже спасло 2 года назад;
• расположение — престижный район, развитая инфраструктура, удобная транспортная развязка, шаговая доступность до метро;
• стоимость юнитов не намного отличается от цен на квартиры, при этом их владельцы имеют в зоне прямого доступа бассейны, рестораны, фитнес-залы, химчистку, прачечную, парковочное место и доступ к различным сервисам 24/7;
• грамотная планировка номеров — ей могут похвастаться далеко не все жилые новостройки;
• наличие уютных фойе и лобби, стойки ресепшн;
• современная архитектура и стильная отделка создают ощущение настоящего домашнего уюта;
• возможность ипотечного кредитования.

К недостаткам можно отнести:

• отсутствие постоянной прописки — можно оформить только временную регистрацию сроком на 5 лет;
• более высокую (в сравнении с обычными квартирами) стоимость коммунальных услуг.

Однако оба этих «минуса» не являются критичными. Конечно, если у вас нет собственного жилья и вы приобретаете апартаменты для личных нужд, то стоит задуматься о целесообразности покупки. Но для инвестирования вариант лучше сложно найти.

Относительно высокая плата за коммунальные услуги в полной мере компенсируется полноценным гостиничным сервисом и безупречной работой управляющей компании. При этом все текущие расходы и доходы собственники апартаментов могут отслеживать через специальную информационную систему.

Почему в развитых районах не возводят жилые комплексы?

Земли, на которых ведется строительство апарт-отелей, нельзя использовать для возведения жилых зданий.

Отели же являются коммерческой недвижимостью, поэтому их можно строить на землях общественно-делового назначения. Равно как офисные здания или торгово-развлекательные центры.

Получается интересная ситуация — в условиях тотального дефицита земель, пригодных для жилищного строительства в деловой части города, ведется активная застройка спальных районов Санкт-Петербурга. Откуда как минимум неудобно добираться до места работы, учебы или просто отдыха. Более того, на первых порах там даже еду негде купить. В то же время в развитых районах имеются достаточно большие земельные участки, на которых запрещено строить жилье.

Апарт-отели, возведенные на «запретных» землях в удобных для жизни районах, предоставляют своим жильцам максимальный комфорт. И это при том, что строительное законодательство в отношении коммерческой недвижимости предъявляет существенно меньше требований.

Современные апарт-отели, в частности комплекс VALO, не только полностью соответствуют всем санитарным и строительным нормам, установленным жилищным законодательством, но и превосходят их. Например, особое внимание уделяется улучшенной шумоизоляции. А какая из многоквартирных новостроек может подобным похвастаться?

Доход от апартаментов в 2022: сохраняем сбережения

В 2022 году со стороны управляющих компаний заметна тенденция к более реалистичным обещаниям по программам доходности в апарт-отелях. Средняя обещанная доходность в 2021 году составила 8-10%, в отличие от 17-20% в предыдущие периоды. В нынешнем году она колеблется в пределах 5%.

«В данном случае мы говорим о сохранении средств, причем, о сохранении в длинном сроке. Потому что в краткосрочной перспективе можно поспекулировать, например, на депозитах 一 положить на два месяца под 20%. Но если инвестировать в депозиты на несколько лет, то вы вернетесь к тому, что доходности там нет, а риски довольно велики».

Константин Сторожев, генеральный директор VALO Service

Сегодня на рынке сервисных апартаментов две основные программы доходности:

1. Гарантированный доход — ежемесячная фиксированная сумма выплаты инвестору, вне зависимости от заполняемости юнита и сезона.
2. Максимальный (нефиксированный) доход — сумма дохода ничем не ограничена и напрямую зависит от загрузки номера.

«Программа гарантированного дохода появляется в проектах сервисных апартаментов все реже. Если ее предлагают на объекте, то на лимитированный пул юнитов (не более 10% от всего объема продаж), кроме того, стоимость «гарантированного дохода» закладывается в стоимость продажи в открытую. По программе максимального дохода все чаще применяется котловой метод. Его плюс — в справедливости системы распределения доходов собственникам и прозрачности УК при обеспечении загрузки апарт-отеля (исключает человеческий фактор). Он наиболее эффективен и прост для аналитики и регулирования процесса ценообразования на объекте».

Марина Сторожева, директор по продажам и управлению комплекса апарт-отелей VALO

Прибыль собственника по программе с максимальным доходом сильно зависит от действий управляющей компании по обеспечению загрузки и сезонности, что несет определенный риск для инвестора. С другой стороны, эта программа позволяет собственникам получать больший доход, нежели с программой гарантированного дохода.

Апартаменты можно взять ипотеку. Окупаемость таких вложений составит порядка десяти лет. Для сравнения: средства, потраченные на покупку квартиры в жилом комплексе, окупятся лет через 15-20 в лучшем случае.

Сдача номеров в аренду приносит собственнику стабильный пассивный доход. Можно возразить, что аналогично дело обстоит и с обычной квартирой. Но здесь есть свои нюансы.

Владелец квартиры должен самостоятельно искать арендаторов, покупать мебель и бытовую технику, делать ремонт, следить за своевременным внесением платежей, проводить уборку после отъезда постояльцев и т.д.

В случае апарт-отелей решением всех этих и многих других бытовых вопросов занимается управляющая компания. То есть, собственник просто получает доход и контролирует работу УК.

Можно резюмировать, что юниты в апарт-отелях — максимально комфортная гостиничная недвижимость, которую выгодно сдавать в аренду или, при желании, использовать в качестве личной жилплощади.

«Апартаменты в Москве и Петербурге — выгодный бизнес»: челябинцы стали покупать их вместо квартир

С апартаментами связано немало мифов, слухов и предубеждений, но пока одни сомневаются, другие — скупают такую недвижимость и превращают в прибыльный бизнес. В Санкт-Петербурге, например, формат пользуется огромной популярностью — у многочисленных туристов, инвесторов и простых горожан. Какие у апартаментов преимущества перед квартирами, кому этот вариант точно не подойдет и как извлечь для себя максимальную выгоду? Рассказывает руководитель офиса АН «Инженер» в Санкт-Петербурге Анастасия Сарапунина.

— Анастасия, кто и почему чаще всего покупает апартаменты?

— Первая категория клиентов — «хочу купить, чтобы сдавать». Это люди, заинтересованные получать чистую прибыль без трудозатрат. Не нужно ездить, смотреть, вести дела — если мы рассматриваем проекты в Санкт-Петербурге, за человека работает профессиональная управляющая компания: отвечает за апартаменты, всё полностью контролирует, а клиент просто получает деньги на карту.

— При этом неважно, из какого ты города?

— Конечно, очень часто апартаменты покупают клиенты из регионов. Многие рассчитывают со временем переехать в Петербург — например, ближе к пенсии. Тогда можно будет заниматься этим бизнесом уже самостоятельно, без управляющей компании. Если живешь в Челябинске и хочешь сдавать недвижимость в Санкт-Петербурге, не приезжая сюда, — с обычным жильем это практически нереально. В апартаментах — легко: сервис в виде управляющей компании снимает все хлопоты.

— Насколько это доходный бизнес и легко ли найти арендаторов?

— Санкт-Петербург остается одним из самых популярных городов в стране по туризму, каждый год сюда прилетают минимум 5 миллионов гостей. У нас есть комплексы апартаментов, в которых с начала мая и по конец сентября заполняемость 99%. Причем если брать для сравнения Казань, Москву или Сочи, то именно в Санкт-Петербурге девелоперы строят сервисные апартаменты — с показателями, цифрами доходности. Некоторые застройщики предлагают гарантированный доход: например, человек покупает апартаменты за 6 миллионов рублей — и в течение трех лет будет получать на руки 48 тысяч каждый месяц. Опять-таки, для этого не придется искать арендаторов, вникать в дела — всё берет на себя управляющая компания.

— Получается, в первую очередь апартаменты рассматривают для сдачи в аренду? А кто-нибудь покупает их для себя?

— Например, иногородние клиенты, чьи дети уехали учиться в Санкт-Петербург. Если бюджет небольшой, то вместо квартиры где-нибудь в массовой застройке вокруг Петербурга за те же деньги можно купить апартаменты в популярной локации, рядом с метро. При этом родители могут быть спокойны за безопасность ребенка: в комплексе апартаментов всегда есть охрана, есть администратор на ресепшене.

Кстати, многие мои знакомые, коренные петербуржцы, после 30–35 лет выбирают жизнь в апартаментах и уже не хотят возвращаться в квартиры. Это престижно и комфортно: необязательно самому делать уборку, вещи можно отдавать в химчистку, внизу ресторан, коворкинг для работы и деловых встреч, в некоторых апартаментах есть спортзалы. Ты живешь как в заграничном отеле, только в Санкт-Петербурге.

— При всех преимуществах апартаменты все-таки отличаются от обычных квартир? Что важно знать?

— Апартаменты — нежилое помещение, предназначенное для постоянного проживания, как и любая жилая недвижимость, оформляется в собственность. Владелец не сможет сделать постоянную прописку, только временную регистрацию — это единственная тонкость. Но если речь о получении прибыли — для сдачи в аренду прописка не важна. Да, если речь о семье с детьми, которым нужно в школу, в детский сад — лучше рассматривать жилье. Если же говорить о студентах, которые поступили в институт, — для посещения поликлиники достаточно указать место проживания. Ну и еще одно отличие — апартаменты нельзя купить по семейной ипотеке или с господдержкой. Но есть рассрочки, есть субсидированные программы в Сбербанке, ВТБ.

— Как сориентироваться на рынке недвижимости не прогадать с выбором апартаментов? Что можно посоветовать жителям Челябинска?

— На следующей неделе я прилетаю в Челябинск на дни открытых дверей. Расскажу подробнее про самые стоящие и перспективные проекты, которые сейчас есть в Санкт-Петербурге. Это, во-первых, сеть апарт-отелей Avenir. Во-вторых, новый старт от сети апарт-отелей Avenue — в топовой локации, рядом с Пулково, цены сейчас начинаются от 4,2 млн рублей. Еще один долгожданный старт — на Петровском острове. Это самая дорогая и элитная локация Петербурга, между Крестовским и Васильевским островами, на первой линии у Невы. Продажи откроются 14 сентября, на дне открытых дверей можно будет забронировать апартаменты за 6–7 млн рублей с дизайнерской отделкой в подарок. Также расскажу про элитный комплекс апартаментов, которые находятся на Синопской набережной — в самом центре, рядом с мостом Александра Невского и Невским проспектом. И это еще не всё, на встрече будут представители еще нескольких застройщиков из Санкт-Петербурга и Москвы.

— Все эти объекты еще строятся или можно будет выбрать готовые апартаменты? Например, для студентов, которые поступили в этом году?

— Будут и старты, и готовые к заселению варианты. Например, в 10 минутах пешком от метро — это красная ветка, 15 минут до Невского проспекта. Такие апартаменты с отделкой обойдутся в 4,9 млн, плюс за 750 тысяч можно взять пакет мебели и оснащения — и будет полностью меблированный объект. Хоть для сдачи в аренду, хоть для студента. Тем более сейчас в Петербурге не найти в аренду квартиру приличную — современную, чистенькую. Как минимум до ноября это практически невозможно, всё снимается с весны. Так что апартаменты — это действительно выгодно.

Кстати, у наших клиентов будет возможность присмотреть и забронировать не только студию в комплексе апартаментов, но и целый этаж, и даже приобрести полностью апарт-отель. Приходите на встречу — рассмотрим разные варианты, посчитаем доходность и ответим на все интересующие вопросы.

Дни открытых дверей по апартаментам Санкт-Петербурга и Москвы пройдут с 11 по 13 сентября с 12:00 до 19:00 по адресу: ул. Сони Кривой, 24.

Агентство недвижимости «Инженер»,
Челябинск, ул. Сони Кривой, 24, этаж 3;
тел.: , (Анастасия);

При подготовке материала использовались источники:
https://valoapart.ru/company/blog/detail-9781/
https://valoapart.ru/company/blog/detail-7719/
https://74.ru/text/realty/2023/09/07/72667544/