Что такое девелопмент. Объясняем простыми словами

Девелопмент — предпринимательство в сфере недвижимости, связанное со строительством новых объектов, реконструкцией и перестройкой уже существующих.

Понятие девелопмента не закреплено в законе, как, например, понятие застройщика. Застройщик — это тот, кто имеет право на земельный участок и на чьё имя выдаётся разрешение на строительство. Но, помимо того, в строительстве участвуют инвесторы — те, кто вкладывает свои средства, и заказчики — те, кто занимается документацией. Все эти компании могут называть себя девелоперами и совмещать две-три роли.

Обычно девелопер реализует процесс строительства под ключ: проектирует объект, привлекает инвесторов, покупает землю, получает разрешение на строительство, находит строительную организацию и агентство недвижимости, отвечающее за реализацию конечных помещений.

Выделяют два основных вида девелопмента:

• speculative-девелопмент: компания полностью отвечает за организацию проекта и вкладывает в него свои деньги;
• fee-девелопмент: компания нанимается застройщиком за определённый гонорар, возводит объект недвижимости и не участвует в получении прибыли.

Пример употребления на «Секрете»

_«Общий объём сделок M&A с участием российских компаний в прошлом году составил $47 млрд. Наибольшие доли принадлежат строительству и девелопменту (28%), ТЭК (19%) и добыче полезных ископаемых (11%)». _

(Из инструкции, как продать компанию.)

Нюансы

В России пока наиболее популярен так называемый партнёрский девелопмент: когда несколько партнёров вкладывают средства в проект (например, застройщик и инвестор). Но эксперты считают, что будущее рынка недвижимости, по крайней мере в Москве, — за fee-девелопментом: есть много владельцев участков, которые из-за отсутствия опыта не могут реализовать проект сами и будут прибегать к услугам компаний, которые специализируются на девелопменте.

Факт

Термин «девелопмент» — заимствование из английского (development — «развитие»). В России девелоперы появились в конце 1990-х.

Девелоперы и девелопмент недвижимости: понятия, роли и особенности работы

Мир недвижимости полон терминологии, которая может показаться сложной для тех, кто не знаком с этой сферой. Одним из ключевых понятий, которое часто вызывает вопросы, является «девелопмент», и главным действующим лицом в этом процессе обычно является «девелопер». Итак, кто такой девелопер и что такое девелопмент простыми словами? Что входит в задачи девелопера и в чем его особенности? Давайте вместе пройдемся по этим вопросам, погрузимся в мир строительства и недвижимости, и поймем, чем отличается девелопер от застройщика, и какова роль девелопера в строительной индустрии.

Основные этапы процесса девелопмента

Девелопер элитной недвижимости — ключевая фигура в процессе создания нового объекта. Под его ответственностью лежит целый ряд важных задач и процессов, которые обеспечивают успешное завершение проекта и достижение высокого уровня удовлетворенности клиентов.

• Поиск и оценка земельного участка

Девелопер, кто это простыми словами? Это специалист или компания, занимающаяся поиском подходящего земельного участка, оценкой его потенциала и рентабельности. Они анализируют множество факторов, включая расположение, доступность, социальную инфраструктуру и многое другое.

Одна из ключевых задач девелопера — разработка концепции объекта. Она включает в себя определение будущего назначения объекта, его архитектурного решения, планировки, оценку стоимости строительства и прибыльности проекта. Тогда же формулируются требования к функциональности и комфорту апартаментов.

• Работа с проектными организациями

Далее девелопер взаимодействует с архитекторами, дизайнерами, инженерами и другими специалистами, чтобы превратить первоначальную концепцию в детальный проект. Он также осуществляет контроль за соблюдением строительных норм и требований на всех этапах работы.

Весь процесс сопровождается постоянным сбором и анализом информации. Девелопер должен учитывать рыночные тенденции, предпочтения потенциальных покупателей, демографические и экономические факторы. Все это позволяет ему адаптироваться к меняющимся условиям и обеспечивать актуальность своего проекта.

• Получение разрешительной документации

Девелопер взаимодействует с государственными и муниципальными органами, чтобы получить необходимые разрешения и лицензии на строительство.

Девелоперы часто привлекают внешние источники финансирования для своих проектов, включая кредиты, инвестиции и предварительную продажу объектов недвижимости.

Этап реализации проекта, который может включать в себя как самостоятельное строительство, так и привлечение подрядчиков.

Девелопер также занимается продвижением и продажей объекта. Он разрабатывает стратегии маркетинга, работает с риелторами и агентствами, проводит презентации. Все это направлено на привлечение внимания потенциальных покупателей и заключение с ними сделок.

Зачастую, даже после того как объект построен и продан, девелопер продолжает заботиться о нем с помощью собственной управляющей компании, обеспечивая должное обслуживание.

Девелопмент, что это такое простыми словами? Это целый процесс создания объектов недвижимости, который начинается с идеи и заканчивается введением объекта в эксплуатацию и его последующим управлением.

Чем отличаются девелоперы от застройщиков? Застройщик обычно занимается только строительством объекта, в то время как девелопер участвует в процессе на всех его этапах — от разработки концепции до продажи или управления готовым объектом.

Разновидности девелопмента: fee-development и customer development

Девелопмент, кто такие девелоперы и чем они занимаются, это понятия, которые могут варьироваться в зависимости от типа девелопмента, который они выбирают для работы. Два основных типа, которые наиболее распространены в нашей стране, это fee-development и customer development.

Fee-development: девелопмент на условиях стороннего подряда

Fee-development (или «fee-based development») — это формат работы, при котором девелопер функционирует в качестве консультанта или менеджера проекта. В основе данного подхода лежит принцип выплаты фиксированного вознаграждения (fee), которое не зависит от итоговой прибыли проекта. Fee-development чаще всего применяется в случаях, когда заказчик владеет необходимыми ресурсами для ведения проекта, но не обладает нужными навыками и опытом для управления им.

В роли fee-девелопера, специалист может заниматься широким спектром работ: от проведения предварительных исследований и подготовки бизнес-плана до контроля над строительством и запуском объекта. При этом основной риск проекта, включая финансовый, лежит на заказчике, а девелопер выполняет в основном организационные и координирующие функции.

Customer development: девелопмент от А до Я

В отличие от fee-development, при customer development (или «кастомер девелопмент») девелопер берет на себя всю ответственность за проект — от концепции до ввода объекта в эксплуатацию. Это означает, что девелопер инвестирует собственные средства в проект и, соответственно, несет все риски, связанные с его реализацией. При этом, девелопер также получает все прибыли от проекта после его завершения.

Такой подход требует от девелопера наличия широких компетенций и опыта во всех аспектах недвижимости — от выбора земельного участка и проектирования до строительства, маркетинга и управления имуществом. Это позволяет девелоперу полностью контролировать процесс и создавать объекты недвижимости, которые полностью соответствуют его видению и стандартам.

Девелопмент: мастерство создания и реализации идей

Подводя итог, можно сказать, что девелопмент – это процесс, требующий уникального сочетания стратегического мышления, понимания рынка недвижимости, а также умения реализовать проекты, начиная от идеи и заканчивая полноценным объектом. Девелопер – это многофункциональный специалист, или компания, которая играет ключевую роль в создании новых объектов недвижимости, превращая пустые участки земли или старые здания в живые пространства, где люди могут жить, работать и отдыхать.

Разница между девелопером и застройщиком кроется в глубине и ширине их задач. Если застройщик ограничивается строительством по заданным планам, то девелопер занимается полным циклом создания объектов недвижимости — от выбора земли и разработки концепции до маркетинга и продажи.

Изучая различные подходы к девелопменту, можно понять, что ни один проект не похож на другой, и каждый требует своего подхода. В то время как одни девелоперы могут работать на условиях стороннего подряда (fee-development), осуществляя управление проектом и получая за это фиксированную плату, другие могут взять на себя всю ответственность за проект, инвестируя свои средства и принимая все риски (customer development).

Примером компании, успешно работающей в сфере девелопмента, является GRAVION. Наши проекты, такие как элитный клубный дом CULT становятся ярким примером того, как команда девелоперов, объединенная общим видением и стремлением к инновациям, может создать новые пространства, которые вдохновляют и улучшают жизнь людей. Такой подход к девелопменту позволяет не только создавать недвижимость высокого качества, но и оказывать значительное влияние на развитие городской среды.

Кто такой девелопер и чем он отличается от застройщика

Покупатели недвижимости сталкиваются с понятиями, которые в обыденных ситуациях часто смешиваются, но в договорах могут иметь разные значения. В частности, это касается терминов «застройщик» и «девелопер». Вместе с экспертами разбираемся, кто такой девелопер и чем он отличается от застройщика.

• Сергей Безбородов, президент строительной компании Qtec;
• Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости»;
• Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet;
• Владимир Галактионов, директор по правовым вопросам Capital Group.

Кто такой девелопер

Девелопер — тот, кто занимается созданием и реконструкцией объектов недвижимости, а также развитием земельных активов. Его основная цель — увеличить прибыль от реализации проекта.

Основные задачи девелопера

Девелопер проводит экономический анализ инвестиций и осуществляет проектирование будущего объекта, занимается выбором подходящего земельного участка для строительства. Также на нем лежит ответственность за получение разрешения на строительство спроектированного объекта, поиск строительной фирмы и агентов для реализации готового объекта.

По словам экспертов, девелопер отвечает за полный цикл работ, связанных с созданием жилого комплекса и дальнейшей реализацией недвижимости — кроме непосредственно строительных работ. Девелопер выбирает земельный участок для возведения проекта, выкупает его, с нуля разрабатывает концепцию жилого комплекса: архитектурный стиль, квартирографию, инженерные решения, оформление входных групп и благоустройство территории.

«Девелопер также занимается подготовкой документов вплоть до получения разрешения на строительство. Затем он либо организует строительные работы, либо привлекает застройщика на свой проект. Для реализации объектов девелопер также обращается к брокерам, к агентствам недвижимости или создает свой отдел продаж», — говорит директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева.

Задача застройщика — обеспечить готовность проекта

Сергей Безбородов, президент строительной компании Qtec:

— Девелопер смотрит на землю и строительство с позиции развития бизнеса. Основная задача — добиться максимальной прибыли проекта. Это правильная оценка его потенциала и инвестиционной привлекательности, организация рабочего процесса с подрядчиками, позиционирование и PR бренда, поиск инвесторов, стратегическое управление, риск-менеджмент.

Застройщик берет на себя весь строительный процесс. Его главная задача — обеспечить готовность проекта согласно параметрам, утвержденным заказчиком.

Как генподрядчики мы работаем в рамках согласованных с заказчиком сметы и договора. Вся внутренняя кухня строительства, поиск необходимых субподрядчиков, соблюдение сроков и бюджетов объекта — в нашей зоне ответственности. Как девелоперы линейки частных загородных домов Q House мы занимаемся не только строительством, но и находимся в постоянном процессе масштабирования проекта, привлечения новых инвесторов, улучшения концепции, совершенствования производства и стратегии продаж. То есть проект для нас — это комплекс задач, где строительство хоть и приоритетная, но лишь одна из его частей.

Функции девелопера:

• приобретение земельного участка и оценка его коммерческого потенциала;
• анализ рынка недвижимости с целью выявления наиболее эффективного способа использования объекта;
• разработка первоначального плана по формату, объему, площади и функциональному назначению будущего проекта; разработка первичной концепции объекта;
• создание эскиза проекта; получение разрешения на строительство;
• наблюдение за ходом строительства;
• проведение маркетинговых исследований;
• сдача в аренду готового объекта в соответствии с договорами;
• продажа готового объекта.

В первую очередь надо оценивать надежность банка, который открывает эскроу-счет и в случае незавершения проекта гарантирует возврат денежных средств (Фото: Марина Лысцева/ТАСС)

Какие бывают девелоперы

На современном рынке недвижимости существует два вида девелопмента.

Fee-девелопмент — участие в проекте без вложения собственных средств, проект спонсирует инвестор или финансирует банк. В этом случае девелопер работает по найму за оплату от собственника, занимается строительством и управлением объекта по заказу.

Speculative-девелопмент — девелопмент с полной ответственностью. В этом случае девелопер сам занимается привлечением инвестиций в проект и берет на себя все риски при его реализации. Строительство может осуществляться на собственные деньги или с привлечением кредитных средств.

«Часто крупные компании выступают девелоперами, а их дочерние общества — застройщиками. И это может быть существенным нюансом для покупателей недвижимости, поскольку статус компании важен при заключении договора», — поясняет директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:

— Девелопер отвечает за оформление и контроль над эскроу-счетами, если он привлекает средства для возведения ЖК. Если у него есть собственные финансовые возможности для строительства проекта, то он контролирует их использование. В дальнейшем девелопер также отслеживает ход продаж и объемы прибыли.

Застройщик занимается как раз всеми работами по возведению жилого комплекса, он, скажем так, воплощает в жизнь идеи девелопера с учетом всех строительных норм и правил. Нужно помнить, что застройщик — это юридическое лицо, на которое оформляется строительная документация. И если у покупателей есть какие-то претензии по поводу строительных работ или качества квартир, то с ними нужно обращаться к застройщику, так как договорные обязательства связывают клиентов именно с ним.

Основная задача девелопера — увеличить прибыль от реализации проекта (Фото: Семен Лиходеев/ТАСС)

Критерии выбора надежного девелопера

Чтобы выбрать надежного девелопера, надо придерживаться некоторых критериев.

Первый критерий — количество реализованных объектов. Чем их больше, тем лучше. Также стоит обратить внимание на географию проектов, которые реализует девелопер. Если компания работает в нескольких регионах, это говорит о ее масштабах.

Второй критерий — опыт работы. Если девелопер работает на рынке много лет, это дополнительный плюс при выборе.

Третий критерий — наличие деклараций и проектной документации. Это легко проверить — все документы девелопер обязан выкладывать на своем сайте.

Четвертый критерий — партнеры и инвесторы. Если среди партнеров девелопера значатся крупные банки, это тоже хороший признак.

Пятый критерий — наличие документов. К ним относятся правоустанавливающие документы на земельный участок и договор страхования ответственности застройщика. Если одного из этих документов нет, с таким девелопером лучше не связываться.

Шестой критерий — подробный договор. В нем должно быть как можно больше информации о девелопере, где прописаны права и обязанности сторон.

Седьмой критерий — отзывы покупателей. Негативные отзывы в интернете могут быть о любом, даже самом надежном девелопере. Но если их слишком много, то это повод задуматься.

Владимир Галактионов, директор по правовым вопросам Capital Group:

— При выборе надежного застройщика или девелопера надо помнить, что новое строительство сейчас происходит по схеме проектного финансирования. Так что необходимо в первую очередь оценивать надежность банка, который открывает эскроу-счет и в случае незавершения проекта гарантирует возврат денег. Если же говорить о самом девелопере, то лучше всего ориентироваться на его опыт, финансовую отчетность и репутацию на рынке недвижимости.

Читайте также:

• Как девелоперы обслуживают дом после его сдачи в эксплуатацию
• Кто из девелоперов Москвы заработал больше всех в 2021 году
• Какие ошибки допускают девелоперы при реализации жилых проектов

При подготовке материала использовались источники:
https://secretmag.ru/enciklopediya/chto-takoe-development-obyasnyaem-prostymi-slovami.htm
https://gravion.ru/news/developery-i-development-nedvizhimosti-chto-eto
https://realty.rbc.ru/news/617ec8319a79471df39d581c