Зависимая доходность. Кто и сколько предлагает заработать на апартаментах

Как говорят девелоперы, номер в апарт–отеле оказывается зачастую выгоднее депозита, классического арендного жилья и инвестиций на рынке ценных бумаг. Для упрощения привлечения покупателей апартаментостроители чаще всего предлагают покупать не просто апартаменты, а готовый продукт с определенной доходностью, которую формируют в отдельные программы.

На рынке гостиничных апарт–комплексов сегодня представлено два основных вида доходных программ. «Первые позволяют получать фиксированные выплаты ежемесячно в течение нескольких лет. Как правило, суммы варьируются в диапазоне от 20 тыс. до 40 тыс. рублей, в зависимости от проекта. Такие программы чаще всего выбирают начинающие инвесторы, стремясь обезопасить себя от сезонных колебаний спроса: собственник получает выплату независимо от того, сдавался его номер или нет», — рассказывает Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development. Второй тип программ основан на более гибкой системе — у инвестора нет ограничений по ежемесячному доходу. В высокий сезон с такой программой можно заработать в несколько раз больше, но нужно быть готовым, что со спадом туристической активности доходы могут снижаться. Могут быть и другие варианты программ, но они, как правило, являются производными от этих двух.

Три программы

Совокупный номерной фонд в действующих сервисных апарт–отелях сейчас составляет 3 625 апартаментов, подсчитали в ГК «БестЪ». В 2019 году на рынок выйдет еще 4475 апартаментов (с учетом первой очереди VALO, апарт–отеля LIKE, только что состоявшегося ввода «Круиз–Апарт» и перенесенного ввода последних корпусов Salut!). «Доля сервисных апарт–отелей будет увеличиваться и дальше, потому что застройщики в 90% случаев понимают, что не продадут номера (сьюты) инвесторам, если в комплексе не будет сервисной инфраструктуры, доходной программы. В 2020 году прирост номерного фонда составит 5245 номеров. К началу 2020 года подойдет к отметке 13 300–13 500 юнитов», — прогнозирует Андрей Лушников, президент ГК «БестЪ».

По данным Colliers International, различные программы доходности предлагаются сегодня в 15 апарт–комплексах, находящихся в продаже. В среднем озвученные девелоперами и УК ставки гарантированной доходности находятся на уровне 8–9% годовых, негарантированная доходность подразумевает определенные риски, но предлагает более высокий уровень доходности в рамках такой программы — около 12–14%.

В ГК «Пионер» продаются апартаменты с программами «Гарантированный доход» и «Обратный выкуп». «Весь пул апартаментов, предусмотренных для реализации по данным программам, уже продан. Самой востребованной программой являлась программа «Гарантированный доход», которая позволяет инвесторам получать доход от аренды апартаментов и вне зависимости от «простоев» без арендаторов», — рассказал руководитель отдела аналитики и маркетинговых концепций ГК «Пионер» Евгений Межевикин. «Наши программы доходности приносят собственникам инвестиционных юнитов от 8 до 17% годовых — в зависимости от выбранной программы.

Так, например, номер, который в 2014 году стоил 3,13 млн рублей, при среднегодовой доходности 12,66% с учетом всех затрат принес собственнику за 4 года 49,61%», — поведала Евгения Гиль, руководитель дивизиона апарт–отелей Becar Asset Management.

У PLG разработано три инвестиционные программы: S (для микроинвесторов со входом от 300 тыс. рублей и доходностью 9–12,23% в год), М (от 2,3 млн рублей, позволяет приобрести один юнит с доходностью до 17% в год) и L (вход в проект обойдется от 10,2 млн рублей, что эквивалентно покупке 100 м2 или нескольких юнитов с доходностью 12–17% в год).

«Недавно мы расширили классификацию наших инвестпрограмм до категории XL, так как получаем запросы от покупателей, желающих приобрести номера суммарной площадью более 500 м2», — говорит Марина Павлюкевич, генеральный директор группы компаний PLG.

Но не все девелоперы считают проценты. «VALO осознанно отошел, что называется, от процентов к суммам: покупатели лучше понимают доходность своих будущих апартаментов на примере реальных денег», — объяснил Константин Сторожев, генеральный директор ООО «Вало сервис». По его словам, сейчас компания предлагает три доходные программы: Business Classic — от 25 тыс. рублей в месяц (долгосрочная аренда), Business Progressive — от 40 тыс. рублей в месяц (краткосрочная аренда), Business Garant — гарантированные 29 тыс. рублей + 10% от дохода свыше.

По оценке Карины Шальновой, директора RBI PM, доходность инвестиций в сервисные апартаменты доходит до 13% годовых, не считая дальнейшей капитализации самого актива с момента его покупки на стадии строительства. «При долгосрочной аренде апартаментов можно рассчитывать на доход 9–11%, традиционная квартира же будет приносить 5–7% годовых. Финансовые инструменты, такие как рублевый депозит в банке или федеральный заем, сегодня не дают сравнимые с юнитами в апарт–отеле показатели. К примеру, вклады в рублях приносят 6–8%», — говорит она.

Доходность номера в апарт–отеле зависит от множества факторов, в том числе от стадии, на которой производится покупка. Темпы индексации цены за квадратный метр в апарт–сегменте сегодня выше, чем в жилой недвижимости. Поэтому приобретение юнита в апарт–отеле на ранних сроках строительства позволяет значительно увеличить стартовый капитал. На сколько — зависит от проекта и качества его исполнения.

Отдельный контроль

Впрочем, в большинстве случаев обещанной доходности девелоперы не учитывают расходы. Например, вознаграждение управляющей компании. Так, например, в ГК «Пионер» оно составляет 20% от этой суммы. У PLG оператор оставляет себе 25% дохода, генерируемого номером. «Остальные 75% выплачиваются собственнику. Оператор берет на себя все расходы на амортизацию юнитов и обеспечение их заполняемости», — говорит Марина Павлюкевич. Кроме того, инвестор–покупатель оплачивает все коммунальные расходы. По словам участников рынка, они составляют в среднем от 3 тыс. до 9 тыс. рублей в зависимости от площади апартамента. Впрочем, не удовлетворяясь традиционными программами доходности с конкретными цифрами или процентами, девелоперы ищут новые способы расчета доходности. «В новом корпусе VALO будет действовать «котловой метод».

Все доходы и расходы в процессе работы с номерным фондом будут собираться в общий «котел». Прибыль же мы будем делить пропорционально количеству апартаментов, которые находятся в собственности. Плюс такого метода состоит в том, что эта система абсолютно прозрачна: сомнений в том, как грузится именно ваш юнит, не возникает, потому что вы зависите от экономики юнитов в целом», — уточняет Константин Сторожев. По его мнению, это более справедливый метод. «При большом количестве тарифов и «сложной» загрузке делать сбалансированными доходы всех номеров практически невозможно. Может быть так, что номер снимет по самому дорогому тарифу гость «с улицы», в ином случае в юниты могут заселиться туристические группы по умеренному тарифу. На техническом уровне это закрывается гостиничными программами, однако от УК это требует отдельного контроля, чтобы обеспечить этот баланс. В ситуации, при которой доходность не зависит от того, как загружается конкретный номер, мы получаем справедливую систему распределения доходов», — уверен Константин Сторожев.

Впрочем, реальность любых цифр всегда можно проверить, подсчитав самостоятельно. По словам участников рынка, при трехзвездочном размещении при краткосрочной аренде стоимость ночи в инвест–отеле составляет от 1800 рублей в низкий сезон до 5–7 тыс. рублей — в высокий.

При среднесрочной аренде (несколько месяцев) стоимость проживания колеблется в пределах 25–50 тыс. рублей в месяц.

Источник: Деловой Петербург

Как заработать

Приобретая номер в одном из проектов PLG, вы получаете ликвидную недвижимость, которая будет приносить вам регулярный пассивный доход, а через несколько лет существенно вырастет в цене.

Что такое инвест‐отели?

В инвест‐отелях вы можете купить номер и распоряжаться им, как считаете нужным: заселиться в него, сдавать в аренду самому или с помощью отельного оператора PLG. Для проживающих доступны все сервисы — от уборки номеров до круглосуточной охраны.

Мы освобождаем проживающих от бытовых вопросов и заботимся о резидентах, чтобы они выбирали нас.

• 

Обязанности отельного оператора PLG

Работа с гостями

Закупки, сохранность имущества и текущий ремонт

Маркетинговая поддержка

Взаиморасчёты и коммуникация с инвесторами

Котловой метод распределения дохода

PLG предлагает инвесторам доходную программу, основанную на принципе «котлового» метода распределения дохода, при котором доход инвестора зависит от загрузки всей категории и неважно, был ли конкретно его номер заселён в этом месяце.

Общая выручка одной категории делится между всеми собственниками номеров этой типологии. Из общего дохода вычитаются комиссия отельному оператору, коммунальные услуги и расходы, напрямую связанные с проживанием гостя: уборка номеров, комплектация номеров гостиничными принадлежностями, услуги прачечной, комиссии площадок бронирования и банковская комиссия.

Преимущества котлового метода

Стабильный доход

Без нулевых отчётов

Справедливая ротация

График роста средней цены квадратного метра

• ПРО.МОЛОДОСТЬ
• IN2IT

Сентябрь 2022 прогноз

000 000 ₽ за квадратный метр

Перемещайте график, чтобы увидеть больше

Выберите типы номеров и узнайте их историю и прогноз роста

• Студия компакт Рост до 74 тыс. в год
• Студия стандарт Рост до 67 тыс. в год
• Однокомнатный Рост до 66 тыс. в год
• Однокомнатный евро Рост до 68 тыс. в год
• Двухкомнатный Рост до 50 тыс. в год

• Студия компакт Рост до 64 тыс. в год
• Студия стандарт Рост до 57 тыс. в год
• Студия комфорт Рост до 60 тыс. в год
• Однокомнатный Рост до 45 тыс. в год
• Однокомнатный евро Рост до 56 тыс. в год
• Двухкомнатный Рост до 40 тыс. в год

Налоги в Санкт‐Петербурге и Лен.области

Индивидуальный предприниматель

Налог на доход со сдачи в аренду: 6%‐7% в зависимости от системы налогообложения. Налогом на имущество не облагается.

Доходные программы апартаментов

Важным отличием покупки апартаментов от приобретения обычной жилой недвижимости является возможность получать более высокий доход от их сдачи внаем. В данном случае речь идет о так называемых сервисных апартаментах, из которых состоят апарт – отели. Данное название закрепилось за гостиничными комплексами, номерами (иначе – юнитами) в которых владеют частные инвесторы. В Европейских странах шире используется термин кондо-отели (от «совместного владения»). Такой отель имеет все необходимые сервисные и функциональные службы, и оказывает проживающим комплекс услуг в соответствии с присвоенным классом и для посетителей ничем не отличается от любых других гостиниц, которыми владеют крупные фонды и сетевые бренды.

Выберите юнит с желаемым уровнем доходности.

Прогнозируемая доходность апартаментов зависит от множества факторов: места расположения отеля и его концепции, класса недвижимости и предоставляемых услуг, комплектации помещений и их площади, успешности работы управляющей компании, а также первичной стоимости – суммы, которую владелец потратил на покупку. Для удобства потенциальных инвесторов, подбирающих апартаменты с целью приобретения, специалисты компании PartApart рассчитали ожидаемую доходность вложений по каждому из строящихся комплексов.

Что лучше: гарантированный или максимальный доход?

Внимательно рассмотрев предложения о покупке юнитов (номеров) с различным уровнем доходности, можно задаться вопросом, какой смысл потенциальному инвестору отдавать предпочтение вариантам с меньшим, но гарантированным доходом в размере от 8,8% до 10,5%, перед с максимально возможной доходностью, достигающей 20−23 процентов? Экономисты компании PartApart готовы помочь клиенту разобраться в цифрах, и пояснят, как формируются программы доходности апартаментов для любого интересующего заказчика комплекса. Какие есть риски падения доходности, как от них защититься.

Выбрав соответствующий объект инвестиции, наш клиент имеет возможность выгодно приобрести его на раннем этапе строительства. Услуги консультирования покупателей, подбора апартаментов, юридической поддержки нам оплачивает застройщик.

Учитывая рыночную ситуацию, изменения в сфере регулирования туристического рынка, ужесточившимся контролем со стороны налоговых органов, мы в большей степени склонны рекомендовать инвестирование в апартаменты предназначенные для краткосрочной аренды, если не планировать любое другое их использования для собственных нужд.

Подписав договор с Управляющей компанией, которая будет оставлять себе часть дохода, владельцу номера не придется заботиться о его техническом состоянии и принимать какое-либо участие в организации работы апарт-отеля. При этом начав регулярно получать прибыль, он убедится, что при этом она всё равно достаточно высока в сравнении с той, которая бы была при самостоятельной сдаче в длительную аренду (из-за новых норм законодательства в краткосрочную сдавать самостоятельно практически невозможно).

В любом случае, решение о приобретении доходных апартаментов окажется правильным, и обеспечивает надежную инвестицию в будущее вашей семьи.

При подготовке материала использовались источники:
https://becar.pro/news/?news_id=163
https://plg.group/how-to-earn/
https://partapart.ru/programs